Особенности предоставления долгосрочных, ипотечных и потребительских кредитов. Обеспечение ипотечного кредита Инфраструктура ипотечного кредитования

В мировой практике оценка платежеспособности розничных заемщиков основывается на данных, поставляемых системой кредитных бюро. В свою очередь, вопросы востребования проблемной задолженности ложатся на специализированные коллекторские агентства. Текущая ситуация на российском рынке розничного кредитования позволяет говорить о том, что дальнейшие перспективы его развития неразрывно связаны с указанными инфраструктурными элементами. Проблема, однако, состоит в том, что эволюционный путь формирования инфраструктуры не всегда отвечает интересам общества. В этом случае инициативу по разработке и реализации организационных решений берет на себя государство. В частности, государство, как правило, играет ключевую роль в построении системы ипотечного кредитования.

В России в рамках приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье» ипотека рассматривается как основной механизм улучшения жилищных условий граждан. В этой связи государством были предприняты усилия по разработке необходимой нормативной базы, регламентирующей работу отдельных элементов инфраструктуры рынка ипотечного кредитования. В частности, модель, в соответствии с которой сейчас формируется система бюро кредитных историй, была определена именно в рамках пакета законов о доступном жилье. Политика в области ипотечного кредитования также предполагает непосредственное участие государства в создании системы рефинансирования ипотечных кредитов, центральным звеном которой является «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию». На данный момент общая стоимость закладных, находящихся на балансе АИЖК составляет около 14 млрд. руб., т.е. примерно четверть от общего объема выданных ипотечных кредитов.

Предоставляя банкам возможность рефинансировать портфель выданных ссуд, агентство одновременно способствует стандартизации деятельности в данной сфере. В частности, аккредитация регионального оператора, задачей которого должно стать формирование пулов закладных для последующего их выкупа агентством, предполагает определенные требования к инфраструктуре кредитования. Участие регионального оператора в системе рефинансирования возможно только при наличии у него заключенных договоров со страховыми и оценочными компаниями, список которых определяется агентством.

Предпринимаемые государством меры по стимулированию рынка ипотечных кредитов способствуют тому, что бизнес по выкупу закладных становится привлекательным и для банковских организаций. На начало 2006 года вложения банков в права требования по ипотечным ссудам составляли около 9 млрд. руб., и есть все основания полагать, что уже в ближайшее время они будут сопоставимы по объему с портфелем закладных АИЖК, как это и предусмотрено концепцией развития системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов.

В российском ипотечном кредитовании нельзя ограничиться отдельными мероприятиями. Необходим взаимосвязанный продуманный комплекс мер, направленных на развитие ипотечных отношений и ипотечного кредитования в РФ. Система ипотечного жилищного кредитования направлена на эффективное использование привлекаемых средств граждан, финансовых ресурсов кредитных организаций и предприятий. Необходимо обеспечить доступность ипотечных кредитов для населения, увеличить объемы и сроки возврата кредита.

В связи с этим предлагается разработать комплекс мер, призванных решить все выявленные проблемы и способствовать ускорению развития ипотечного кредитования в РФ.

Первая проблема - размер первоначального взноса. Это немаловажный фактор, имеющий значение при выборе банка потенциальным заёмщиком.

Первоначальный взнос подразумевает наличие у заёмщика накоплений, которые у большинства россиян отсутствуют. Рост стоимости жилья, высокий уровень инфляции и отсутствие защищенных от неё надёжных инструментов накопления (депозиты, ценные бумаги и т.п.,) также не способствуют росту сбережений населения.

Найдено следующее решение проблемы: для создания дополнительных конкурентных преимуществ на рынке ипотечного кредитования банку необходимо учесть, что из-за требований к уровню первоначального взноса большое количество потенциальных клиентов оказывается «за бортом» ипотечных программ.

В случае если при разработке и внедрении собственной ипотечной программы банк будет проводить более гибкую политику отбора потенциальных заёмщиков в части наличия у них достаточного количества средств для оплаты первоначального взноса, можно предположить увеличение клиентуры до 20-30%. С помощью механизмов страхования можно уменьшить сумму первого взноса в ипотечное жилье с 30 % до 10%, что повысит доступность ипотечного кредита для некоторых слоев населения, имеющих постоянный доход, но не имеющих значительного первоначального капитала. Однако с помощью механизмов страхования можно уменьшить сумму первого взноса в ипотечное жилье с 30 % до 10%, но при этом необходимо учесть, что данная схема автоматически повышает процентную ставку.

Стратегическим направлением развития системы ипотечного кредитования в регионах должна стать, по нашему мнению, реализация проектов по обеспечению жильем молодых семей, поскольку именно этот слой населения испытывает наибольшие затруднения с первоначальным накоплением, но имеет хороший потенциал для оплаты процентов по кредиту.

Вторая проблема - недостаточный платежеспособный спрос граждан на жилье и занижение работодателями официальных доходов сотрудников, затрудняющих реальную оценку платежеспособности клиента.

Анализ показателей доступности жилья показал, что гражданам без привлечения заёмных средств даже небольшую квартиру купить только за счёт имеющихся сбережений крайне сложно. При учёте роста рыночной стоимости жилой недвижимости и значительно отстающего от него увеличения доходов населения продолжительность накопительного периода достигает десятилетнего рубежа и имеет тенденцию к росту.

Решение проблемы состоит в том, чтобы в процессе анализа платёжеспособности потенциального заёмщика кредитующему банку необходимо учитывать совокупный доход, включающий в себя и официальную часть и доходы из незадекларированных источников. Для этих целей банку необходимо разработать и внедрить как можно более гибкую систему анализа платёжеспособности потенциального заёмщика, в которой бы учитывался его (его семьи) совокупный доход в полном объёме.

Помимо доходов важно учитывать и расходы заёмщика. Например, есть ли у него уже в собственности или в аренде жильё и сколько при этом он тратит на его содержание. Также можно учитывать и другие, в т.ч. и косвенные показатели - наличие положительной кредитной истории, образ жизни, общее состояние здоровья, образование, загородный дом, количество иждивенцев, расходы на автомобиль (или автомобили), расходы на отпуск, его частоту и географию, количество, марки и места покупок бытовой техники и одежды, обучение детей и т.п.

При разработке программы ипотечного кредитования граждан, имеющих достаточный уровень незадекларированного дохода, в качестве дополнительной меры по привлечению потенциальных клиентов можно внедрить изменяющуюся процентную ставку, которая зависела бы от соотношения между официальным и неофициальным доходами заёмщика.

Для такой категории на начальной стадии кредит выдавался бы под чуть более высокую процентную ставку, которая бы смогла нивелировать определённые риски банка на первом этапе. Впоследствии одновременно с укреплением доверия к заёмщику в процессе погашения им кредита, если заёмщик сможет документально подтвердить увеличение официальной части своего совокупного дохода, процентная ставка может быть пересмотрена в сторону ее уменьшения.

Третья проблема - доступность жилья как товара, т.е. возможность его приобрести на первичном или вторичном рынке, используя предоставленные для этих целей банком заёмные средства. Во второй главе в качестве причин возникновения данной проблемы назывались: нежелание продавца «показывать» все полученные за квартиру средства; достаточно длительный и хлопотный процесс оформления покупки с использованием ипотечного кредита; слабая финансовая мотивация риэлтеров - основных «поставщиков» жилья для заёмщиков; острый дефицит жилья, как на первичном, так и на вторичном рынках.

Решение проблемы найдено в обеспечении для клиента условий, при которых он с наибольшей долей вероятности мог бы использовать полученные от банка денежные средства, т.е, купить интересующее его жильё. Это возможно осуществить с помощью внедрения специальной программы, которая предусматривала бы формирование базы данных (желательно эксклюзивной) по объектам жилой недвижимости, готовым (согласно критериям банка и пожеланиям продавца) для продажи с использованием ипотечного кредита, выданного банком.

Например, на первичном рынке это могут быть специальные договора или соглашения с застройщиками, в рамках которых жильё продавалось бы только клиентам банка. Для достижения необходимого эффекта (широты ассортимента) подобными соглашениями банк должен «охватить» максимальное количество строящихся объектов. На вторичном рынке определённых положительных результатов можно добиться благодаря более тесному и последовательному сотрудничеству (включая специальные партнёрские программы) с крупными агентствами недвижимости, уделив особое внимание дополнительной финансовой мотивации риэлтеров. Агентства должны превратиться для банка в надёжного «поставщика» объектов жилой недвижимости в необходимом для банка объёме и по критериям, позволяющим эффективно выдавать ипотечные кредиты.

Кроме того, государству необходимо создать условия для увеличения объемов жилищного строительства путем внедрения открытых конкурентных процедур предоставления прав собственности на сформированные земельные участки застройщикам, упрощения процедур согласования и экспертизы градостроительной и проектной документации, развития системы кредитования застройщиков на цели жилищного строительства, а также установления прозрачных и эффективных процедур финансирования развития коммунальной инфраструктуры для объектов нового жилищного строительства.

Четвертая проблема - недостаток долгосрочных ресурсов (относительно короткий период кредитования).

Только государству под силу решить такую важную проблему привлечения инвестиций в жилищное строительство - проблему отсутствия в экономике России долгосрочных кредитов.

Поскольку жилищное строительство требует привлечения долгосрочных ресурсов, банки, стремящиеся самостоятельно привлекать такие ресурсы, сталкиваются с их отсутствием на рынке. Таким образом, сегодня большинство банков осуществляют кредитование только за счет собственных ресурсов, что и обусловливает необходимость участия государственных капиталов в этих процессах. В качестве источников таких ресурсов необходимо использовать средства специализированных международных финансовых структур и государственные бюджетные средства - привлечение средств из этих источников (особенно средств специализированных международных финансовых структур) решает также пятую проблему - высокая стоимость привлекаемых банками ресурсов (высокая процентная ставка).

Однако средств, выделяемых государством на развитие Агентства по ипотечному Жилищному кредитованию недостаточно в масштабах государства и государству необходимо уделить больше внимания финансированию АИЖК и принятию целевых программ развития жилищной политики в регионах России.

Для совершенствования механизмов поддержки спроса потребуется также корректировка ряда действующих на федеральном и региональном уровне программ предоставления субсидий на приобретение жилья с учетом следующих принципов:

унификация принципов и исходных данных для определения размера субсидий;

привязка размера субсидий к уровню дохода их получателей; возможность использования субсидий в форме первоначального взноса при покупке жилья за счет кредитных средств;

прозрачность и обеспечение контроля над финансовым исполнением программ субсидирования на всех этапах прохождения денежных средств.

Для становления и развития системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования необходимо предусмотреть решение следующих основных задач:

• - создание и внедрение универсального механизма обеспечения притока долгосрочных внебюджетных финансовых ресурсов в бюджетную сферу;
• - создание инфраструктуры, обеспечивающей наличие четкого и надежного механизма регистрации сделок с недвижимостью и прав на нее, а также процедуры доступа к этой информации участников рынка ипотечного кредитования;
• - разработка механизма налогового стимулирования как граждан-получателей ипотечных кредитов, с одной стороны, так и коммерческих банков - ипотечных кредиторов и инвесторов, обеспечивающих рефинансирование коммерческих банков-кредиторов, с другой стороны;
• - создание равных условий для свободной конкуренции между субъектами рынка ипотечных кредитов;
• - создание механизмов социальной защиты заемщиков как от неправомерных действий банков-кредиторов, так и для их социальной адаптации при процедуре выселения в случае невозможности погашения взятого ранее ипотечного кредита;
• - изменение общеэкономической ситуации, падение темпов инфляции, снижение цен на жилье, стабилизация курса рубля, что содействовало бы перемене в отношении российских банков к кредитованию приобретения жилья.

Помимо этого, предлагается утвердить законопроект, разрешающий, инвестировать пенсионные накопления в ипотечные облигации, поскольку имеет смысл использовать средства государственного пенсионного фонда, доходность которого, например, за 2006 г. составляла только два процента в рублях.

Для решения проблемы снижения стоимости ипотечного кредита предлагается утвердить законопроект о потребительском кредитовании, в котором предлагается ввести стандартную и прозрачную процедуру получения кредита, общие условия договоров кредитования, а также обозначить обязательства банка предоставлять полную информацию об общей сумме платежей по кредиту.

Шестая проблема - отсутствие вторичного рынка ипотечных кредитов. В диссертации определено, что механизм рефинансирования должен содержать меры и процедуры, направленные на радикальное снижение рисков инвесторов и кредиторов, включающие государственные гарантии, стандартизацию ипотечного кредитования, системы страхования, поручительства и подтверждения платежеспособности заемщика.

Отличительной особенностью этого механизма является условие, при котором доля кредита в стоимости жилья должна быть в несколько раз меньше собственных инвестиций заемщика, а условия кредитования должны соответствовать его доходам. Эти условия делают ипотечные бумаги надежными, но низкодоходными. Поскольку обеспечением ипотечных ценных бумаг выступают пулы закладных, необходимо законодательно ускорить регистрацию этих пулов.

Кроме того, необходимо внести поправки в закон «Об ипотечных ценных бумагах», поскольку он не соответствует требованиям рынка.

Например, положение об обязательной страховке в пользу не кредитора, а заемщика. Под такие условия сегодня невозможно найти кредитов, а в законе говорится, что можно секьютиризировать только те кредиты, которые точно соответствуют его требованиям.

Ликвидность низкодоходных ипотечных ценных бумаг регулируется государственными мерами экономического стимулирования участников рынка. Основным источником рефинансирования являются бюджетные ресурсы. Механизм рефинансирования в условиях переходной экономики приводится в движение механизмом мультипликации налогов, а не механизмами финансового рынка, как это предусмотрено в развитых рыночных системах.

Покупателями ипотечных ценных бумаг могут быть муниципалитеты, субъекты федерации и федеральные структуры. За счет эффекта мультипликации налогов система ипотечного кредитования генерирует дополнительные налоги в бюджет, и эти ресурсы рассматриваются в качестве источников ипотечного кредитования. Покупка ипотечных ценных бумаг на средства бюджета может стать одним из способов рефинансирования в системе ипотечного кредитования. Вложение бюджетных средств в ипотечные бумаги может принести доход бюджету не только за счет купонного дохода, но и за счет эффекта мультипликации налогов.

Седьмая проблема - риски банков при ипотечном кредитовании (которые закладываются ими в ставки).

Одной из основных проблем, которую приходится решать эмитентам на рынке ценных бумаг является предоставление гарантий и снижение риска для инвестора. Риски жилищных облигационных займов определяются, прежде всего, наличием и качеством гарантий со стороны администрации. Из-за долгосрочности проектов в условиях экономической и политической нестабильности любые гарантии местных администраций становятся сомнительными без поддержки федеральных структур, координирующих состояние рынков недвижимости, ценных бумаг, инвестиций.

Также предлагается использовать различные способы обеспечения возврата кредитов. Для этого есть два основных пути: применение залогового обеспечения для привлечения финансирования (например, в качестве ипотечного покрытия облигаций) и путем их трансформации в ценные бумаги (ипотечные сертификаты участия или инвестиционные паи), которые, в свою очередь, могут быть выпущены на вторичный рынок для рефинансирования ипотечных кредитов.

Кроме того, представляется необходимым упорядочить систему передачи страховых возмещений в погашение кредитов за заемщиков.

Восьмая проблема - непродуманная государственная налоговая политика при ипотечном кредитовании.

Поскольку налогообложение субъектов жилищной ипотеки является важнейшим фактором, влияющим на эффективность развития ипотечного жилищного кредитования, необходимо внести изменения в порядок расчета следующих налогов для сферы ипотечного кредитования и жилищного строительства:

• - налога на доходы физических лиц;
• - налога на имущество организаций;
• - земельного налога;

В целях оптимизации налогообложения жилищного строительства представляется уместным в рамках налога на имущество организаций следующее:

• - внести в статью 381 «Налоговые льготы» НК РФ такие категории льготных организаций, как организации, созданные исключительно с целью жилищного строительства (жилищно-накопительные кооперативы, строительно-сберегательные кассы, фонды ипотечного кредитования и другие).
• - исключить из налоговой базы (ст. 375 и 376 НК РФ) недвижимое имущество, находящееся в залоге (ипотеке) в качестве обеспечения возврата ипотечного жилищного кредита в тех случаях, когда право собственности на жилую недвижимость переходит к новому собственнику после осуществления всех расчетов по договору.
• - установить в субъектах Российской Федерации дифференцированные ставки по налогу на имущество организаций при осуществлении жилищного строительства для организаций, уполномоченных органами региональной власти и местного самоуправления на проведение бюджетной и социальной ипотеки.

Совершенствование законодательства в сфере ипотечного кредитования, особенно в части защиты прав кредиторов, создаст банкам возможности по расширению объема предоставляемых ипотечных ссуд.

Залог гарантирует возврат средств, финансовое учреждение имеет право реализовать недвижимость или другое закладываемое имущество и покрыть кредит за счет его продажи. Особенность ипотеки в том, что кредитуемый может использовать закладываемое имущество по своему усмотрению, но без возможности его продажи в период погашения кредита. Для уменьшения рисков используется ипотечное страхование.

Разновидности ипотеки по типу обеспечения

Существует два понятия — ипотека и ипотечное кредитование. Первое обозначает залог или предмет, который обеспечивает кредит. Второе обозначает деятельность по предоставлению кредита, в которой в качестве залога выступает не только недвижимость. Ипотечное кредитование считается более широким понятием, чем, например, жилищное, так как в первом случае в залог принимается движимое и недвижимое обеспечение.

В качестве обеспечения ипотеки используются:

• частные дома, квартиры;
• части домов или квартиры;
• земельные участки, перечень которых утвержден гражданским кодексом.
• промышленные предприятия, другая недвижимость, используемая для бизнеса;
• дорогостоящее имущество.

Законы по ипотечному обеспечению

Законы «о залоге», «об ипотеке» регулируют данный вид деятельности. Можно выделить следующие положения:

• операции по ипотеки регистрируются на государственном уровне;
• ипотечный договор заключается в виде закладной;
• законом регулируются ситуации с дополнительным обременением, например, при сдаче в аренду помещений;
• перечисляются объекты, выступающие в качестве обеспечения;
• при выдаче ипотеки под залог с/х угодий, регулирование отношений осуществляется посредством специальных законов.

Особенности оформления договора

Оформление ипотеки отличается для каждого случая. Если при эксплуатации недвижимости извлекается прибыль, то в соглашении прописывается, что полученный доход должен направляться на погашение кредита или обозначаются другие условия. Возможность сдавать залоговое имущество в аренду прописывается в договоре.

Процесс регистрации для каждого случая особый. Если в качестве залога выступает земля, то регистрация выполняется в соответствующем земельном комитете, при обеспечении ипотеки квартирой закладная регистрируется в БТИ. В случае с промышленным предприятием оформление производится по месту регистрации государственного органа, который ставил компанию на учет.

В закладной прописываются следующие пункты:

• название документа, в данном случае закладная;
• ФИО, прописка, юридический адрес (для компании);
• место оформления сделки;
• сроки погашения ипотеки, суммы;
• оценка закладываемого имущества.

На заключительном этапе необходимо пройти процедуру нотариальной заверки документа, после чего соглашение считается оформленным и вступает в силу.

Каждый из нас однозначно в своей жизни слышал термины «ипотека» и «ипотечное кредитование», что зачастую связывалось между собой в смутное понимание формы кредита под залог имущества, которым выступает недвижимость. Но на самом деле сказать точно, что такое ипотека сможет далеко не каждый, хотя у этого понятия весьма длительная история. Еще в античные времена такая форма залоговых отношений, где заемщик отвечал перед кредитором своими земельными владениями, была популярной и востребованной. Сам термин «ипотека» произошел от наименования обозначающего столба, который устанавливался на залоговых землях.

Определение и суть ипотеки

Ипотекой называется форма залога, условия которого подразумевают, что закладываемое недвижимое имущество на время договорных отношений остается в собственности заемщика, а заимодатель (кредитор) оставляет за собой права на собственность этого имущества в том случае, если должник не сможет соблюсти свои платежные обязательства. Как правило, кредитор выручает средства от продажи этого имущества на рынке конфискованного залогового имущества.

Суть ипотеки несколько отличается от ипотечного кредитования, которое является производным системы банковских кредитов под залог недвижимости. Ипотечное кредитование представляет собой схему, предваряющую ипотеку. Т.е., банк выдает кредит на покупку объекта недвижимости, после чего эта недвижимость сразу переходит в ипотеку к банку. В случае если погашение кредита не наступает, банк-кредитор имеет право на первостепенное удовлетворение финансовых требований перед иными кредиторами несостоятельного должника.

Особенности ипотечного кредитования

Ипотечный кредит, как правило, подразумевает длительный срок отношений заемщика и кредитора. Ставки по такому кредиту гораздо ниже, поскольку оценка рисков минимальная. Основное особенностью ипотечного кредита являются более мягкие и свободные условия, поэтому часто именно ипотечное кредитование становится основной государственных программ, целью которых является обеспечение жилья молодым семьям.

Имущество, которое становится залоговым (недвижимость) проходит обязательную процедуру страхования, что должно обеспечить кредитору сохранность денежных средств при любом исходе мероприятия. В отличие от иных форм кредита, ипотечная форма позволяет минимизировать обоюдные риски и сделать дорогостоящее приобретение доступным без дополнительных залоговых обязательств. Так, к примеру, купить в ипотеку квартиру или дом – это значить обеспечить себе жилую недвижимость без необходимости предоставлять в качестве залога другое имущество, соотносимое по цене, которого в большинстве семей попросту нет.

Виды ипотечных программ

Система ипотечного кредитования может быть как сугубо коммерческой, так и социальной, основанной на государственных программах помощи многодетным, малоимущим, молодым семьям и другим категориям граждан.

1. Наиболее широкое распространение получила социальная ипотека, субъектами которой обозначены молодые семьи, которые нормативными и правовыми актами признаны нуждающимися в улучшении или расширении жилищных условий. Для этого семья должна постоянно проживать на территории России.
2. Национальная военная ипотека является программой обеспечения жильем военнослужащих РФ. Участниками такой программы становятся офицеры, которые имеют актуальный первый контракт о прохождении военной службы, а также младшие и рядовые чины, заключившие второй контракт.
3. Общероссийская программа ипотечного кредитования «Материнский капитал» является мощным рычагом поддержки сразу двух социальных составляющих, такая система поддерживает рождаемость и помогает улучшить благосостояние российских семей, воспитывающих двоих и более детей (читайте также: ).

Любая суть социальной ипотечной программы – предоставление государственной денежной помощи на приобретение или ремонт/строительство/расширение жилья для граждан страны. Схема реализации такой помощи обычно проста: на личный счет заемщика государство перечисляет установленную сумму помощи, размер которой ежегодно индексируется и устанавливается единый для всех участников ипотечной программы. Государство нормативно-правовыми актами диктует узкие цели использования этих денежных средств.

Как осуществляется ипотечное кредитование?

Договор на ипотечный кредит можно заключить практически с любым банком РФ, при этом условия могут кардинально разниться, а вот алгоритм предоставления ипотеки остается неизменным. Обычно участниками ипотечного кредитования выступают:

• заемщик (участник ипотечной программы, физическое лицо);
• банк-кредитор;
• риэлтерская компания;
• страховщик;
• собственник приобретаемой недвижимости (застройщик, физ.лицо и т.д.)

Обобщенно алгоритм предоставления ипотечного кредита осуществляется в следующей последовательности:

1. Заемщик подыскивает подходящий объект недвижимости, привлекая для этого риэлтерскую компанию, которая является партнером банка и может дать экспертную оценку, проверить недвижимость на юридическую безопасность и помочь оформить все подготовительные документы с учетом требований определенного банка;
2. Заемщик подает, а банк рассматривает заявку на выдачу ипотечного кредита под определенный объект недвижимости;
3. При положительном ответе банка, заключается сделка о предоставлении кредита. После чего объект страхуется в обязательном порядке, и подписывается договор купли-продажи, где средством обеспечения уже выступают кредитные деньги. Такой договор может быть и трехсторонним между продавцом, покупателем, банком и страховой компанией (или серия одномоментных договоров в логичной последовательности).

Коротко об общих преимуществах ипотеки на сегодняшний день

• В первую очередь, отмечая ипотеку как доступную и реальную систему приобретения объектов недвижимости, стоит упомянуть, что многие банки в условиях жесткой конкуренции и в целях популяризации предлагают ипотечный кредит без первоначального взноса.
• Удобно и наглядно представить затраты, сроки, проценты и другие составляющие ипотеки можно на многочисленных онлайн площадках, предлагающих рассчитать на калькуляторе.
• По оценкам экспертов наиболее удобные условия ипотечного кредитования сегодня в РФ декларируют Сбербанк России, который предоставляет широкий выбор ипотечных программ, в том числе обеспечивает социальные программы, и банк ВТБ24. Лидеры рынка обеспечивают срок ипотечного кредитования в пределах тридцатилетнего периода, а процентная ставка колеблется от 10,5% до 13% в рублях. За первое полугодие 2013 года Сбербанк обеспечил ипотечные кредиты в общей сумме на 234,2 млрд рублей, ВТБ24 – на 97,7 млрд рулей.

Для посетителей нашего сайта действует специальное предложение - вы можете совершенно бесплатно получить консультацию профессионального юриста, просто оставив свой вопрос в форме ниже.

Рассмотрев, что такое ипотека и оценив все ее преимущества и недостатки, вы можете принять очень важное в свое жизни решение.

Ипотека уже прочно вошла в нашу жизнь, и это не секрет. Многие семьи, особенно молодые, прибегают к этой услуге, которая позволяет приобрести недвижимость по выгодным условиям. Главным преимуществом ипотеки является то, что стоимость квартиры вместе с процентами за своеобразный кредит разделяют на 15-20 лет, что позволяет вносить каждый месяц приемлемую сумму.

На сегодняшний день в России представлены различные виды ипотечного кредитования, которые отличаются своими условиями. Для начала необходимо рассмотреть понятие «ипотека»: что оно означает и откуда это слово к нам пришло?

Что такое ипотека?

Данный термин уходит своими корнями в VI век до н. э. В это время на территории Греции появилось понятие hypotheca, означающее ответственность должника перед кредитором, связанную с земельной собственностью. В римском праве ипотека являлась залогом недвижимости.

В нашей стране данный термин впервые появился в конце XIX века и был заимствован из Европы. Ипотека на тот момент была синонимом слова "залог". В советское время кредитовании не было, так как в нём никто не нуждался.

В 1998 году президентом РФ был подписан и введён в действие закон "Об ипотеке", который является первым призванным регулировать залоговую деятельность. В настоящее время термин "ипотека" означает договор залога имущества.

Объекты и субъекты ипотеки

Как уже было отмечено, ипотечное кредитование подразумевает, что купленное имущество будет находиться в залоге на время погашения кредита. Ипотека - это договор, сторонами которого являются объект и субъект правоотношений. Ниже представлены возможные объекты ипотечного кредитования:

• квартиры, дома, а также отдельные комнаты;
• земельный участок, который не принадлежит государству и не относится к муниципальной собственности, а также превышает минимально допустимую площадь;
• гаражи, дачи, а также другие строения и здания, предназначенные для потребительского использования;
• предприятия, которые находят применение в предпринимательстве;
• морские суда.

Важную роль в оформлении ипотеки играет кредитор. Это может быть банк или другое юридическое лицо, которое будет вести отчётность погашения кредита. Ипотечное кредитование физических лиц осуществляется только после внесения первоначального взноса.

Помимо кредиторов субъектом договора может выступать и инвестор, который покупает ценные бумаги, что обеспечены кредитами по ипотеке.

Устройство ипотечного кредитования

Для осуществления выпускают особые ценные бумаги, называющиеся залоговыми. Продажа банком этих бумаг даёт средства, необходимые для выдачи займов по ипотеке. Это очень надёжный вид ценных бумаг, который приносит твёрдые проценты. В залоговой бумаге отмечается то имущество, которое к ней относится.

В России становится всё более популярным, и люди, которые решаются на этот шаг, должны чётко знать, как устроена система ипотеки. В залоговой бумаге должна содержаться в обязательном порядке купонная книжка, которая отражает суммы и даты выплаты ипотечных процентов. Люди, которые воспользовались такого рода кредитом, сначала выплачивают проценты, а затем основной долг.

Тот факт, что ипотека берётся на долгий срок, значительно облегчает выплату кредита. Однако, если долг по кредиту не будет полностью оплачен, недвижимость перейдёт в собственность ипотечного банка. Именно таким образом в настоящее время работает механизм ипотечного кредитования.

Помощь государства

С 2009 года действует программа господдержки ипотеки, направленная на людей, которые не имеют возможности улучшить свои жилищные условия в связи с маленькими доходами. Однако только в 2015 году данная программа стала популярной. Около 250 млрд рублей было выделено на граждан.

Господдержка ипотечного кредитования состоит в том, что выплату определённой части долга государство берёт на себя. Однако взять кредит по такой программе нелегко, так как далеко не все банки соглашаются на такие условия. Воспользоваться такой программой можно только в крупнейших банках страны.

Суть господдержки состоит в договоре между банком и государством. Банк снижает свою процентную ставку до 11 %, независимо от того, какой она была первоначально. Разницу между начальной ставкой и конечной (11 %) выплачивает государство. Чтобы стать участником данной программы, необязательно относиться к социальной категории населения. Любой человек может взять кредит на таких условиях.

Виды ипотечного кредитования

В настоящее время, в связи с тем, что количество такого рода кредитов растёт, существует множество различных В основном выдачей кредитов занимаются коммерческие банки, главной целью которых является получение прибыли.

Все виды отличаются между собой условиями кредитования, особенностями их получения. На данный момент ипотечное кредитование физических лиц можно разделить на два сегмента:

• приобретение на первичном рынке недвижимости;
• покупка на вторичном рынке недвижимости.

Всё разнообразие видов и типов ипотеки будет рассмотрено ниже.

Квартира в новом доме в кредит

Этот вид является особенно популярным на данный момент. Однако, несмотря на все видимые преимущества (новая квартира, никто до этого не жил), существует и ряд недостатков. Очень часто возникает ситуация, когда дом не сдаётся в срок или долго не регистрируется в определённом государственном органе.

Также одним из основных минусов новостройки является продолжительное оформление в собственность. Помимо этого, довольно непросто получить кредит на покупку новостройки, так как не все банки этим занимаются. Если всё же банк принял заявку, каждый случай рассматривается отдельно. Очень много факторов влияет на принятие окончательного решения, среди них и выяснение, кто является застройщиком, инвестором, каковы сроки сдачи дома и т. д. Квартиры в новостройках можно приобрести довольно недорого, и хорошим вариантом в таких условиях становится ипотека. Молодая семья при выборе квартиры практически всегда отдаёт предпочтение новому дому.

Квартира на вторичном рынке недвижимости

Особенности ипотечного кредитования этого вида включают в себя довольно быстрое оформление и сравнительную лёгкость получения. В этом вопросе необходимо обращаться в несколько банков, даже в случае отказа. Ведь причина, по которой произошёл отказ в одном банке, в другом не будет являться достаточно основательной.

Как уже было сказано, такой кредит получить легче, чем в новостройке, в частности из-за того, что мало оснований для отказа. Среди них:

• продавец произвёл перепланировку квартиры и не зарегистрировал этот факт;
• юридическая чистота дома, возможно, кто-то там жил с неблагоприятной историей.

Социальный вид ипотеки

Этот вид ипотечного кредитования предназначен для социально незащищённых слоёв населения, а также очередников, которые не имеют возможности купить недвижимость на обычных условиях. Есть два типа социальной ипотеки:

• предназначенный очередникам, когда первоначальный взнос предоставляется городом в виде субсидии;
• кредит предоставляется по ценам себестоимости строительства; через полгода получатель данного кредита может выплатить долг без каких-либо процентов.

В будущем планируется возможность приобретения недвижимости по социальной программе у самих застройщиков по рыночным ценам. Но очередники также смогут этим воспользоваться, заплатив за квартиру субсидиями. Чем дольше стоишь в очереди, тем больше размер субсидий. Также очередники способны покупать недвижимость, которая была построена не только городом.

Вид ипотеки для молодых семей

Проблема приобретения недвижимости для новоиспеченных супругов стоит особенно остро. Банки не хотят рисковать, и проценты довольно велики, так как будущее молодых специалистов непредсказуемо. Однако в последнее время некоторые банки идут навстречу молодым и создают новые программы.

В основном программы ипотечного кредитования такого вида направлены на уменьшение первоначального взноса и на максимальный срок выдачи кредита. Если одному из супругов нет 30 лет и в семье есть ребёнок, начальный взнос может составить 10 %. Если же молодые специалисты уже устроены на перспективную работу, первоначальный взнос становится и вовсе 5 %, а ипотека выдаётся на 25-30 лет.

Конечно, в современных условиях одним из наиболее реальных вариантов покупки жилья является ипотека. Молодая семья ищет различные пути для улучшения условий кредита. Основная проблема в том, чтобы доказать банку серьёзность намерений. Если это удастся сделать, банк не откажет.

Программа «Строим вместе»

Виды ипотечного кредитования очень разнообразны, и в каждом из них создаются определённые программы. Суть «Строим вместе» состоит в продолжительной рассрочке, которая погашается за счёт средств населения.

Задача человека, который собирается покупать жильё, - накопить около 40-50 % стоимости квартиры, а остальную часть добавляет кооператив. Как только приобретается недвижимость, она переходит в собственность того человека, но под залог. Ту часть, которую отдал кооператив, необходимо выплатить в течение максимум 20 лет. Затем залог снимается, и человек становится полноправным собственником.

Программа «Военная ипотека»

Все программы ипотечного кредитования направлены на улучшение условий кредита, и эта не исключение. Это накопительная система обеспечения жилья военнослужащим.

Особенности ипотечного кредитования данной программы состоят в том, что военный, который заключает первый контракт, имеет право на определённого рода отчисления. Ежегодно в среднем на счёт военнослужащего поступает около 250 тысяч рублей. Этой суммой он может воспользоваться по истечении старого контракта и при подписании нового. Сумма, которая накопилась за несколько лет, идёт как первоначальный взнос.

Остальную часть кредита выплачивает государство, пока военный служит по контракту в армии. Как только он перестаёт быть военным, государство перестаёт платить, и остальную часть кредита необходимо выплачивать самостоятельно.

Проект «Доступное и комфортное жильё - гражданам РФ»

Целью данного проекта является повышение доступности ипотеки для жителей России. Всем известно, что для многих людей чуть ли не единственным шансом на приобретение жилья является ипотека. Молодые семьи не исключение. Им в основном отказывают в ипотечном кредите.

У участников проекта с этим не возникает проблем. Помимо этого, уменьшается процент ипотеки. Этот проект разработан в рамках социального вида ипотечного кредитования. Основное его отличие от коммерческого - особая (льготная) стоимость квадратного метра. В рамках социальной ипотеки банк обязуется застраховать заёмщика и саму жилищную площадь, а также сохранять определённую ставку до конца кредита.

Развитие возможно благодаря таким видам и программам, которые направлены на улучшение жилищных условий, как для молодых семей, так и для социально незащищённых слоёв населения.

Преимущества и недостатки ипотеки

Виды ипотечного кредитования вне зависимости друг от друга имеют свои плюсы и минусы. Это характерно не только в отношении ипотеки, но и в отношении любых кредитов. Итак, преимущества:

• для большого количества людей ипотека является единственным шансом для приобретения собственного жилья;
• ипотека выдаётся на продолжительный срок, и люди имеют возможность платить небольшие суммы;
• в квартире можно зарегистрировать своих родственников, а также делать ремонт на свой вкус, в общем, отдавать деньги за потенциально своё жильё.

К недостаткам можно отнести:

• формально квартира, взятая в ипотеку, принадлежит банку, и человек не может её продать или подарить;
• за время займа человек выплачивает стоимость 2 или даже 3 таких квартир, так как срок слишком большой;
• если человек перестаёт платить, банк забирает квартиру и выставляет на продажу, чтобы покрыть свои расходы, остальная сумма возвращается.

Большинство людей на том или ином этапе своей жизни задаются вопросом о том, брать ли квартиру в кредит. в России имеет множество недостатков, но всё же в современном мире это один из немногих шансов купить собственную жилплощадь. Главное - стабильная работа, которая поможет получить доверие банка, а также улучшить условия кредита. Государство в последнее время создаёт множество программ, которые призваны облегчить выплаты и помочь людям в приобретении жилья.